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太仓厂房出租合同的签订注意事项(二)
上一篇讲了厂房出租合同的签订的一部分内容。为了避免在租用过程中产生不必要争议,对于相关条款应明确约定,所以合同的签订一定要慎之又慎。下面太仓厂房出租-苏州正力资产管理来跟大家分享下太仓厂房出租合同的签订注意事项(二)
太仓厂房出租合同的签订注意事项1、租赁地点
工业厂房租赁地点的确定,往往需要借助经审批的建筑资料和行政审批文件。通常需要在合同中标明房地产坐落和面积,并附上房地产权证,作为租赁合同的附件。
太仓厂房出租合同的签订注意事项2、租赁双方当事人
1、确定当事人是个人还是公司。若以公司身份作为出租人或承租人,租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为,否则一旦出现问题,就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。
2、承租人应当具有出租权。承租人应当是依据产权证上记载的权利人,或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人。若承租人与实际上无出租权而签订了租赁合同,该合同须经有权出租人认可,否则在此之前该租赁合同效力待定。若未经认可,承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。
3、房屋用途
业主和承租人均要核实房地产权证有关房产和土地用途的记载,了解项目土地和项目房产的现实用途。
租赁合同中应该尽可能详尽地列明工业厂房的具体用途。同时,具体描述应该考虑到项目房地产相关行政批文中的明确限制。
提示:对于业主或出租人来说,可在合同中约定,在确定房屋用途后,在租赁期间内承租人不得擅自改变房屋用途,否则将视作违约行为。
4、工业房地产批文
承租人尤其应该了解和充分注意来自于行政审批环节的限制和风险。承租人的工业项目若与批文存在任何不符,均有被停产或罚款的可能。
5、租赁期限,提前退租与续租选择权
工业生产周期较长,因此相应租赁合同期限也较长。面对较长的租期,以及生产经营的现实风险,业主或出租人会担心承租方因生产萎缩甚至亏损而中途解约,承租人则担心合同到期业主不续租情况下可能导致的生产停顿和脱节。
针对此问题,租赁双方可共同确定一个额度较高的中途解约的违约金,同时设定一组承租人可单方选择续租的程序和条件,例如续租期限、通知方式等。
6、租金的支付时间及方式
租金数额确定后,还应当约定支付时间及方式。支付时间的约定使得出现承租人拖欠租金的情形时,出租人有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。对于滞纳金数额若有约定,则依据双方约定;若双方未有约定,根据相关规定,以拖欠租金额的日万分之四计收。另外,法律规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金达一定期限的,出租人有权解除租赁合同。法律允许双方当事人自行约定该期限,若无约定,相关规定为累计超过6个月。
至于租金的支付方式,包括现金、支票或银行转账等,承租人应依照双方约定的支付方式支付租金。
7、房屋修缮与租金减免
承租人应该注意业主或出租人修缮工业房产的能力和意愿,对业主修缮房屋的通知方式、联系人、处理速度、费用等要作出详细约定。同时,为了促使业主或出租人履行修缮义务并适当弥补损失,还应约定在修缮不利情况下的违约金、赔偿金和损失计算方法。
8、出售和转让
虽然现行法律已有“买卖不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规定,但具体操作仍以双方的具体约定为准。因此,双方均应考虑并确定,业主出售房屋时的提前通知义务、权利保 证、损失赔偿。如果承租人有购买意向,则应在合同中明确优先购买权的具体行使条件和程序。
9、公用设施
承租人首先需要了解目标房地产的公用设施现状。生产若有特殊需求,则应提前确认增容的可能性和具体要求。公用设施维修和费用缴纳,维修时间和费用发票等细节,双方均应提前确认清楚。
10、消防,环保和保险
鉴于工业生产过程中的危险性,双方亦应详细约定房产、设备、人员的保险措施。业主或出租人也应了解和评估承租人工业生产可能造成的环境影响。
11、不可抗力
工业生产中的危险性因素较多,发生不可抗力情形(如火灾)的机会较大。因此,承租人和业主都应该充分考虑到承租人工业生产的具体特性,评估可能出现的重大风险,并依此设定双方在不可抗力情形下的通知、配合义务。同时,承租人适当的退租或减免房租的要求,也应予以适当考虑。
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